2012年07月 の記事一覧

Through Clarity

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(2012/07/04)
coldrain

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『coldrain』

1年半ぶりのミニアルバムが出るぞ~  \(゜ロ\)(/ロ゜)/


しかも、 fore168の誕生日に発売です。 


これは、誕生日プレゼントですね。 絶対 (・。・;


バイオハザードORCのCMソングです。『 NO ESCAPE 』




coldrain × バイオハザードORC スペシャルトレーラー
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宅建業法 8 『媒介契約で交付すべき書面』

こんにちは
 
今日は曇りです。 (・。・;


7月になりまして ・・・ ついに宅建の試験申込がスタートしました。 

さっそくネットで申し込もうと思い検索・・・

え ・・・ ブラウザーが限られている。 

Windows XP      
Windows Vista             
Windows 7
Internet Explorer(バージョン 6.0~9.0)のみ  

上記推奨ブラウザ以外
(Chrome、Safari、Firefoxなど)での受験申込みは行うことができません。


その他にいろいろ条件があり

・・・・ はぁ?? めんどくさ    (・。・;  ・・・ 願書貰いに行ってきます。


そんなこんなありますが、 勉強を始めたいと思います。


 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』




『媒介契約で交付すべき書面』をやりま~す。


1 媒介・代理契約の種類

媒介とは?

宅建業者が土地を売りたい人から依頼を受け、
その土地を買いたい人を見つけたとしても、
その人と直接契約を結ぶことはできず、依頼人(売主)と買主と
の間に入って両者が契約を結ぶ機会を作ること。

代理とは? 

宅建業者は土地を買いたい人を見つけてきて、その人と依頼人
の土地について、依頼人を売主とする売買契約を結ぶことができます。



媒介契約のタイプが3つある。

①一般媒介
他の宅建業者にも重ねて媒介契約を依頼することができる媒介契約です。

これには、他に依頼している宅建業者が誰なのかを明示する「明示型」と、明示義務の
ない「非明示型」の2種類が存在する。

②専任媒介
依頼者が自分で見つけた相手とは契約できますが、原則として1人だけの宅建業者にしか
依頼することができない媒介契約


媒介契約の有効期間が3ヶ月以内に限定されます(これより長い期間を
定めても3ヶ月に短縮)。有効期間が切れた場合は、依頼者からの申出により、その期間
更新することができます(更新期間も3ヶ月以内)。

また、専任媒介契約を結んだ宅建業者は、依頼された取引の進み具合(=業務処理状況
を、2週間に1回以上、依頼者に報告する必要があります。3週間に1回や、1ヶ月に2
回など、依頼者に不利な特約は無効となります。口頭での報告も可

専任媒介契約を結んだ宅建業者の相手方の探し方、これは指定流通機構(レインズ)に、
依頼を受けた宅地または建物の所在や規模、売買価額等を登録するという
方法で行われます。この登録は、専任媒介契約締結日から7日以内に行う必要があります。

この登録をした宅建業者は、指定流通機構から発行される登録済証を、遅滞なく依頼者に
引き渡さなければなりません。そしてこの物件について売買・交換契約が成立した場合は、
遅滞なくその旨を指定流通機構に通知します。

③専属専任媒介
専任媒介を少し厳しくして、自分で見つけた相手とも契約ができない専任媒介契約です。
有効期間や相手の探し方などは専任媒介と同じですが、異なる点が2つあります。

まず、業務処理状況の報告が、1週間に1回以上必要です。口頭でもよい。
そして、指定流通機構への登録は、専属専任媒介契約締結日から5日以内に行います。


2 売買・交換の媒介・代理契約書の交付義務
  と書面の記載事項
(34条の2項)

①媒介契約書面
宅建業者は、売買または交換の媒介契約を締結した場合、遅滞なく一定事項を記載した
書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければなりません

取引主任者の記名押印ではなく、宅建業者の記名押印です。


②書面記載事項

宅建業者は、媒介契約書面に以下の事項を記載します。

1.宅地建物を特定するために必要な表示(所在地や面積など)
2.売買すべき価額または評価額(宅建業者が意見を述べる場合には根拠を示す)
3.一般・専任・専属専任の区別(一般の場合は明示する義務があるか否かも)
4.報酬に関する事項
5.有効期間
6.解除に関する事項・契約違反の場合の措置・標準媒介契約約款に基づくか否か
7.指定流通機構への登録に関する事項


6番の標準媒介契約約款とは、国土交通省が定めた媒介契約の見本のようなものです。
この標準媒介契約約款を用いると、一般媒介の有効期間も3ヶ月以内となるなど、宅建
業法の規定にない制限も加わります。

また2番の宅建業者が意見を述べる場合ですが、その根拠を示す方法については口頭でも
構いません。





問題~~~ 


宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、
媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
誤っているものはど~れ??



1 AB間で媒介契約が締結された時は、Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の
  規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、
  Bに交付しなければならない。

2 AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、
  当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内
  (専属専任媒介契約の場合、)に指定流通機構に登録しなければならない。

3 Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、
  Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。

4 AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期限の満了に際して、
  Bからの更新の申し出がなくても、その有効期限を自動的に更新する為には
  当該契約の締結じにあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。





・・・・  あぁ~~  m(__)m ・・・・・ (-_-;) ねむい・・・・



kyo dasu









答えは・・・・・


正解4!

1  〇  媒介契約書の作成及び交付義務に関する正しい記述

2  〇  指定流通機構への登録義務に関する正しい記述

3  〇  価額等について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければならない

4  ×  専任媒介契約では、自動更新の約定はできない





過去問毎日やらねば ・・・・ もうすぐ試験だぁ  やばい ヤバい (=_=)


参考にしています。

わかって合格(うか)る宅建〈平成24年度版〉わかって合格(うか)る宅建〈平成24年度版〉
(2011/12)
木曽 計行、TAC宅建講座 他

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問題集はこれ やってます。 まだ2問しかやってないケド(・_・;)

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今日 昨日 金曜の写真

こんばんは   

今日は、昨日までの晴天から一転 ・・・・ 曇り&雨です。 ・・・・


写真を撮りに行ったのですが、 雨風が強く  ほぼ収穫なし(-_-;)


なので、金曜日に撮った写真と合わせて載せます。


しょうもない写真    どうぞ   (=_=)



まず 本日の様子です。 
今日1

今日です。 暗い  (-_-;)
今日2


これは昨日の夕方ですね。 ・・・ 失敗しました。 もっと早く来ればよかった。(・_・;)
昨日1


これが金曜日 ・・・ 晴天で暑かったです。(;一_一) 

登別鉱山町。 滝撮りに行ったが、場所わからず・・・
前回の記事 遭難しそうになりましたのトラウマがまだ・・・(-_-;) あり、
歩いて山奥へ行くのが怖い  完全にビビりになってます。 (T_T)
金曜1

同じく ・・・・ 何魚かはわかりませんが、たくさん泳いでました。
金曜2

ここに魚いたはず ・・・・ (-_-;)  写真に写らなかった ・・・ ただの川です。
金曜4

題 『直線フォレスター』
金曜3




最近山ばかり入っています。 車の関係で行けなく断念している所がたくさんあるよね。

 ・・・・ ので、 

フォレスターの車高が低くキツイ・・・・  (・。・; ・・・・ 


でも車高上げたくない!  (>_<)  安いチャリでも積むかな? ・・・・・




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