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宅建業法 11 『業者が自ら売主となるときの8種規制』

こんにちは   (._.)


また月曜日がやってきました。 はやい(・_・;)


先週、宅建の過去問平成23年度を6回ほど解きました。

しばらく週一回ブログにて、ちらっとの勉強しかしてなくて

1回目で問題を読む・問題を理解する。答えるの時間が相当掛かり ・・・
4時間という時間になっていました。

合格点は36点以上です。
1日目の結果  50問中 20問正解 ・・・・ (・O・;) 不合格です。
2日目の結果  50問中 29問正解 ・・・・ (-_-;)  不合格
3日目の結果  50問中 38問正解 ・・・・ (._.)  合格点。

4~6日目は、全問正解。 ・・・・ 当然です。(-_-;) 

ただ、同じ問題を繰り返すと頭に記憶として当然残ります。
この方法が一番自分に合っているので、
今週は平成22年度の過去問を土曜までやります。



では、 今日の勉強します。・・・(._.)

 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』


『業者が自ら売主となるときの8種規制』


8種規制とは?

宅建業者(プロ)が売る人で、買いたい人が宅建業者以外の一般市民(素人)であるような
取引の場合には、不動産取引に関する経験や知識の違いから、
宅建業者(プロ)に有利な契約がされてしまうことも少なくありません。

そこで、一般購入者の保護を図るため、宅建業者が自ら売主として、
一般購入者と売買契約を締結する場合には、宅建業者に一定の規定を加えることにしました。

その制約の種類が全部で8つあるので、一般に8種類制限と呼ばれています。
つまり、一般購入者と宅建業者を対等な立場に置くわけです。

1.8種規制の適用対象となる取引(78条2項)

・宅建業者が自ら売主の場合、買主が一般市民の時に適用。

適用外
・宅建業者間の取引。
・宅建業者が媒介・代理業者として取引に関わるときは、
 その媒介・代理業者は適用外

2.8種規制の種類

①損害賠償額の予定等の制限
②手付金の性質と額の制限
③手付金等の保全措置
④自己の所有に属しない売買契約締結の制限
⑤クーリング・オフ制度
⑥瑕疵担保責任の特約の制限
⑦割賦販売契約の解約等の制限
⑧割賦販売における所有者留保等の禁止


ちょっと長いので、今日は①~③までにします。(;一_一)



①損害賠償額の予定等の制限

民法(420条)では、損害賠償額の予定額はいくらと定めようと自由
宅建業法(38条)では、宅建業者が自ら売主となる場合には、
 損害賠償額の予定額と違約金の合算額は、
 売買代金額(消費税含む)の10分の2を超える定めをしてはいけない。
 超えた部分は無効。

②手付金の性質と額の制限
民法(557条)では、買主が売主に交付する手付金は、当事者間でどんな意味を
 持たせるかは取り決めを決めれる。はっきりしない時は、解約手付と「推定」される。
解約手付が交付されている場合
買主の方から解約するときは、手付金放棄をすると成立
売主に方から解約するときは、手付金を倍返しすると成立
時期の制限
相手方が履行に着手するまで

宅建業法(39条)では、宅建業者が自ら売主にとなるときは、
 手付の目的は、解約手付とみなされる。
買主に不利な特約は無効
手付金の額は、代金額の10分の2を超えてはならない。超えた部分は無効

③手付金等の保全措置

民法では、保全措置の義務はない。

宅建業法(41条、41条の2)
・保全措置の原則
宅建業者が自ら売主となる売買契約においては、原則、
あらかじめ一定の保全措置を講じた後でなければ
宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない。

・保全措置を必要とする「手付金等」とは
契約締結から物件の引き渡しまでに授受される金銭で、代金に充当されるもの。
引き渡し以降(同時も含む)に授受される金銭はここにいう手付金等には該当せず、
保全措置はいらない。

逆に、契約締結前に授受される申込証拠金も、契約締結後に代金に充当され
るなど手付金等に該当するなら、保全の対象になる

・保全措置の方法
未完成物件の場合
①銀行等を連帯保証人にする保証委託契約
②保険をかける保証保険契約

完成物件の場合
①銀行等を連帯保証人にする保証委託契約
②保険をかける保証保険契約
③指定保管機関との手付金等寄託契約

・保全措置が不要となる場合
買主が所有権の登記をした時、または所有権移転の登記をなされた時
業者が受け取る額(すでに受け取っている額も含む)が少ない時
「少ない」とは、一体いくら??
未完成物件の場合は、受領額が、代金の5%以下かつ1000万円以下
完成物件の場合は、代金の10%以下かつ1000万円以下
なお、保全措置が必要な金額を超える事となる場合、すでに受領している額を合わせた金額
について保全措置を講じなければならない



問題!!
宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Bに、
建築工事完了前のマンションを価格4000万円で譲渡する契約を締結し、
手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、
次の記述のうち誤っているものはどれか?なお、この問において「保全措置」とは、
同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。




1 Bが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、
  当該申込証拠金を代金に充当するときは、Aは、その申込証拠金についても
  保全措置を講ずる必要がある。

2 Aが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、
  Aが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が
  不可能となったときには、Bは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。

3 AB間の契約においては、「Aがマンションの引き渡しが出来ない場合には、
  当該手付金の全額を返還するので、Bの履行着手前にAが契約を解除しても
  Bは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。

4 Aは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円を
  Bから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。





一服  (-。-)y-゜゜゜  しらばか  しらかば  カバいる


ろーどあるばむ13












正解 3


1  〇  本肢の申込証拠金は、契約締結後、代金に充当されるものであり、
       保全の対象となる。(保全措置を必要とする「手付金等」とは、を参照)

2  〇  保証委託契約は、銀行等が、少なくとも宅地建物取引業者が買主から受領した
       手付金等の返還債務の全部を連帯保証するもの。

3  ×  解約手付による売主からの解除には「倍額」の償還が必要であり、本肢の特約
       は、買主に不利なもので、無効になる。

4  〇  売買契約締結後、当該宅地または建物の引き渡し前に支払われる中間金も、
       原則として手付金等の保全措置の対象となる。






あ~  ねむい  _(_^_)_     


半分記事出来て間違えて消しちゃった。(・。・;

そしたら、4時間やってるこの記事 ・・・・  疲れた。




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