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宅建業法 12 『業者が自ら売主となるときの8種規制』後半

こんにちは   (;一_一)

昨日は更新できませんでした。 

写真を撮りにお出かけしました。(勉強終了後、更新致します。)

・・・そして夜もお出かけして遅く帰った為、 ぐったり 


昨日もでしたが、今日も北海道は ・・・・・  暑い (・。・;


34度 昨日はありました。  今日もその位ありそうです。 (-_-;)

そんなクーラーのない部屋で勉強します。



 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』




先週、8種規制
①損害賠償額の予定等の制限
②手付金の性質と額の制限
③手付金等の保全措置
を勉強しました。残り5種今日やります。 (@_@;)  ・・・ ④までやればよかった。



④自己の所有に属しない売買契約締結の制限
民法(560条)の定めでは、他人物売買契約は有効。
未完成物件の場合でも売買契約は有効

宅建業法(33条の2)では、原則他人物売買は認められない。
未完成物件の場合でも、売買は認められていない。

例外
・他人物売買について、
売主の宅建業者が取得することができるのが確実な場合。
契約が結ばれていればOK 予約契約もOK

※(だたし、契約が停止条件付契約の場合は×
・国土交通省令等で定められているものに該当すればOK

・未完成物件の売買
手付金等の保全措置が講じられている場合はOK

⑤クーリング・オフ制度
民法の定めでは、
一旦契約をすると原則 撤回・解除はできないとなっています。

宅建業法(37条の2)の定めでは、一旦契約をしたものを原則 撤回・解除が出来る
※但し撤回・解除できない場合もある。

クーリング・オフ制度適用外の『事務所等』
・専任の取引主任者がいない。
・土地に定着した施設(テント張りの案内所)
但し、相手方が申し出た場合『自宅』と『勤務先』は適用。
相手方が申し出てもレストラン・喫茶店・ホテルのロビーは適用外

・申込みの場所と契約場所が異なる場合は、買受け申込みをした場所が基準

クーリングオフ適用されない場合

(1)履行関係終了
売主が物件を引き渡し、かつ 買主が代金を全額支払った。
物件の引き渡しがが基準
代金の全額支払われえて履行終了 一部では、履行途中。

(2)八日間の経過
・宅建業者が『クーリングオフできますよ』
書面で告げた時から8日間経過した場合

・宅建業者が口頭で『クーリングオフできますよ』と告げた場合は、
この8日間は始まっていません。


※業者が書面でクーリングオフで告げることは、義務ではない
もし、業者がつげなかったら、履行が終了していない限り
いつまでもクーリングオフできます。


クーリング・オフの方法と効果及び特約の効果
(1)申込の撤回・解除の意思表示は、書面にて行う。
書面を発した時に効果が生じます。(内容証明郵便等)

(2)原状回復義務
解除した場合、業者は受取っていた金銭を返還する義務
クーリング・オフに従って解除された業者は
損害賠償請求・違約金の請求等はできません


(3)宅建業法が決めているクーリング・オフ制度の規定に反する
申込者等の不利な特約は無効

申込み者が有利な特約はOK




・・・・・ ねむ (-"-) ・・・・・  ⑥~⑧は、来週に ・・・・・・・



問題
売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとの
宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく
売買契約の解除に関する次の記述のうち正しいものはどれか?



1 Bが契約解除できる期間は、売買契約の解除が出来る旨及びその方法に
  ついて告げられた日から起算して8日間とされるが、特約で当該期間を10日間に
  延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。

2 AがBに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を
  行った場合、当該宅地の引き渡しを受けていなければ、当該告知から何日を
  経過していても、Bの契約の解除が可能である

3 Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに対して国土交通大臣が定める書式の
  書面をもってその意思表示を行なければならない

4 Aが他の宅地建物取引業者Cに該当宅地の売却の媒介を依頼している場合、
  Cの事務所において当該売買契約の申込みを行った場合であっても、
  Bは当該売買契約の解除を行うことができる






あ~  あつい~   (-_-;) 

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正解 2

1  ×  7日に短縮する特約は、買主に不利なものとして無効

2  〇  クーリング・オフの規定による契約の解除は、書面で告げられた日から起算して
      8日経過するまで。告知が口頭のみによるときは、8日の期間が起算しない

3  ×  一定の書式による必要はない

4  ×  媒介業者Cの事務所も「事務所等」にあたる






先週 平成22年度の過去問をやりました。 

4回ほど  50点満点取れなかった。(・_・;) 46点・・・・

今週は 平成21年度過去問やっていきます。 ・・・ 


先週は遊び過ぎた。 <(`^´)> 



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