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宅建業法 13 『業者が自ら売主となるときの8種規制』ラスト

こんにちは  ・・・・  (@_@;)


今日は寝坊しました。・・・・  爆睡です。(@_@;)


暑いですが ・・・・ オリンピック ・・・・(・。・;  いやちがう 


外がですけど ・・・ 月曜日になりました。


やります。


 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』



8種規制の続きです。(・_・;)  

7月23日勉強分
①損害賠償額の予定等の制限
②手付金の性質と額の制限
③手付金等の保全措置

7月30日勉強分
④自己の所有に属しない売買契約締結の制限
⑤クーリング・オフ制度


今日やるところ
⑥瑕疵担保責任の特約の制限
⑦割賦販売契約の解約等の制限
⑧割賦販売における所有者留保等の禁止




⑥瑕疵担保責任の特約の制限

民法の定め(570条、572条)
・目的物に隠れた瑕疵がある場合は、買主が善意無過失で瑕疵を
 発見した時から1年以内ならば損害賠償請求などができる
ただし、修繕請求はできない。解除と損害賠償請求だけ。
・特約については、買主に不利な特約もOK

宅建業法の定め(40条)
・買主を保護する宅建業法は、原則、買主に不利な特約は認めない。
もし、買主に不利な特約をした場合は、無効となり。民法の規定が適用される。
・期間については、特例が認められている。
 物件を買主に引き渡したときから
  2年以上という行使期間を決める特約だけはOK



⑦割賦販売契約の解約等の制限


民法定め(541条)
・売主は相当の期間を定めて催告をし、その期間内に履行がなされない時は、
 契約を解除できる。 口頭による催告でもOK

宅建業法(42条)
・宅建業者が自ら売主となった場合、割賦金の支払いがなされていないとき
 30日以上の相当の期間を定め、書面で催告した後でなければ契約の解除できない


⑧割賦販売における所有者留保等の禁止
民法の定め
・所有権保留とは、代金の支払いがなされるまで、
 その物の所有権を売主のままにしておくという担保の一種
・譲渡担保とは、担保にしようとする物の所有権そのものを代金債権の
 債権者(売主)に移し、弁済がなされればもとに戻させるというもの
いずれも民法上はOK

宅建業法の定め(43条)
所有権留保は原則禁止
宅建業者が自ら売主となって割賦販売契約を締結した場合
 原則、目的物を買主に引き渡すまでに、登記等の売主の義務を
 履行しなければならない


しかし例外がある。
(1)業者が受け取っている金額が少ない場合。(代金の10分の3以下)
(2)受領額が代金の額の10分の3を超えている場合でも、買主が担保 
  (抵当権の設定、保証人を立てる等)を設定せず、または設定する見込みがない時は
  所有者権留保が認められる


・譲渡担保も原則禁止
例外
(1)業者が受け取っている金額が少ない場合。(代金の10分の3以下)



問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないB
との間で宅地(代金2000万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいのはどれ??


1 Aは、当該宅地の瑕疵についてAが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の
  引き渡しの日から3年とする特約をすることができる

2 Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を
  300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる

3 Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、
  Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない

4 当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、
  その効力が発生している場合においても、当該宅地の引き渡しを受けるまでは、
  Bとの間で売買契約を締結することができない

なんか?



正解 ・・・ 1

1 〇  引き渡しの日から2年以上とする特約はOK

2 ×  損害賠償の額を予定し又は違約金を定めるときは、これを合算した額が代金の
      10分の2を超えることとなる定めをしてはならない

3 ×  本肢の特約、買主に有利なものであるからすることができる

4 ×  宅地建物取引業者が、宅地の引き渡しを受ける必要はない






・・・・ 寝坊すると やる気がうせる。 (-_-;) なぜ? 


明日はちゃんと起きよう。(@_@;)



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670:おはよございます。

宅建業法の試験頑張って下さい。努力していたことを知っていますから、必ず合格しますよ。
自信をもってね。お空の写真素敵で大好きです。

2012.08.07 06:48 ようこ #- URL[EDIT]
671:

宅建。
難しいです・・・

私の住んでいる地域にフジ住宅という不動産屋が
ありまして。
当社売主の中古物件には当社が2年保障します!中古物件で保障があるなんてすごいことですよ!とよく広告が入っておりますが。

宅建業法的に普通のことなのだなと。知っておくというのは大切なことだと思いました。

2012.08.08 00:39 メガネ魔人 #- URL[EDIT]
673:Re: おはよございます。

> 宅建業法の試験頑張って下さい。努力していたことを知っていますから、必ず合格しますよ。
> 自信をもってね。お空の写真素敵で大好きです。




ようこさん!コメントありがとうございます

頑張ります( ̄▽ ̄)。 合格したいです。

雨が降る直前に撮った写真です。

2012.08.08 15:46 fore168 #- URL[EDIT]
674:Re: タイトルなし

> 宅建。
> 難しいです・・・
>
> 私の住んでいる地域にフジ住宅という不動産屋が
> ありまして。
> 当社売主の中古物件には当社が2年保障します!中古物件で保障があるなんてすごいことですよ!とよく広告が入っておりますが。
>
> 宅建業法的に普通のことなのだなと。知っておくというのは大切なことだと思いました。



メガネ魔人さん!コメントありがとうございます。

ムズイですね。でも買主の素人さんが有利になるための業法みたいです。
少しでも宅建業者の方が有利な条件には、

疑問を持ったほうがよいかもです。(^-^)

2012.08.08 15:50 fore168 #- URL[EDIT]

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