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宅建業法 15 『報酬額の計算』

( ノ゚Д゚)こんにちは~

お盆休みも終わったようで ・・・ 暑さも戻ってきてます。北海道 (; ̄ェ ̄)


蒸し暑いです。 しばらく涼しく過ごしていたので


蒸し暑いのは・・・ (;´Д`A      



そんな訳で? 月曜日。 勉強しま~す。


 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』




今日は 『報酬額の計算』


お金が絡むと 興味が出てきます。( ̄ー ̄) なんでだろう?



1 報酬額計算の基本ポイント

報酬の限度額は、国土交通省告示で定められています。


ポイント
・売買・交換契約か、賃借契約かの区別で計算が違う
媒介もしくは、代理なのか?の区別が必要
課税事業者なら5%の消費税相当額を含んだ額。免税事業者なら2.5%の仕入れに
 係る消費税相当額を含んだ額を報酬として受領できます。


次に詳しい計算法です。

1-1 売買・交換の場合

媒介の場合
依頼者の一方から取れる限度額を『M』とします。

・物件価格200万円以下のとき
 M=「物件価格」×5%

・物件価格200万円を超え400万円までのときは
 M=「物件価格」×4%+2万円

・物件価格400万円を超えるときは
 M=「物件価格」×3%+6万円


報酬計算の最も基本になるものです。
ちなみに、この物件価格は、消費税を含まない本体価格を指しています。

交換の場合
物件価格について価格の差があるとき、
高い方の金額を採用して計算することができます。

【計算例 売買・交換の媒介の場合】

課税事業者である宅建業者ナミは、ルフィ及びゾロから媒介の依頼を受け、
ルフィ・ゾロ間に ルフィの所有する宅地(価格5,000万円)の売買契約を成立させた。

物件価格が400万円を超えてるので、こうなる。

5,000万円×3%+6万円156万円 ・・・で

ナミは、課税事業者なので消費税分もきっちり上乗せして

156万円×1.05=1,638,000円

ナミは、ルフィから1,638,000円を上限額としてきっちり受け取る
そして、ゾロからも1,638,000円を上限額としてがっつり受け取る

計 ・・・3,276,000円 の報酬額 (((o(*゚▽゚*)o)))お金~



代理の場合

・原則として、一方からしか依頼を受けることができず、(双方代理の禁止)
 媒介とのギャップが生じないようになっている。
 それで、依頼者から2倍の報酬を受け取れます。


【計算例 売買・交換の代理の場合】

宅建業者のナミは、売主のサンジから代理の依頼を受けて、
売主サンジの所有する建物を代金5,250万円(消費税込)で、
買主のウソップが買う売買契約を成立させた。宅建業者ナミは、報酬としていくら受領できるか?
尚、ナミとサンジは消費税の課税事業者とする。

・・・ まず 物件価格に消費税が含まれているので税抜き価格を求める。

5,250万円÷1.05=5,000万円 ・・・ これが税抜き価格。

そして、物件価格が400万円を超えてるので、こうなる。

5,000万円×3%+6万円=156万円

そんでもって・・・代理は2倍まで受領できる (((o(*゚▽゚*)o)))から

156万円×2=312万円

さらに宅建業者ナミは、課税事業者。なので消費税分をきっちり上乗せ

312万円×1.05=3,276,000円 


3,276,000円報酬の上限額として受領出来る。


代理媒介の場合

甲業者が、Aさんから代理、Bさんから媒介の依頼を受けることがあります。
この時の甲業者の受け取れる報酬の限度額は

2倍です。

通常は代理依頼のAさんから2倍M ・・・ 
媒介依頼のBさんから1Mの合計3倍もらえそうですが・・・・

このケースの場合2倍までとなっています。



1-2 賃借の場合

① 貸し手と借り手の間をとりもつ場合です。
原則 賃料をもとに報酬額を計算します。
 この場合、媒介でも代理でも借賃の一ヶ月分が上限

② ただし、居住用建物の媒介住む家の貸し借りを業者が媒介する)場合

依頼者の承諾を得ている場合を除き依頼者の一方から借賃の
 2分の1ヶ月分を限度とするとの制限が生じます。
(半分づつもらう)

居住用建物の媒介以外なら、内訳制限はなく
どんな割合であっても1ヶ月分を上限として受領できる。

※依頼者の承諾を得てるときは、依頼者一方から借賃の1ヶ月分を受け取れる。


③ 借賃の場合には権利金(礼金など)が受け取ることがある
返還されないもの。その場合には、権利金を売買代金とみなし、
限度額の算定をすることができる。

物件価格のところを権利金の金額を当てはめて計算する。
この場合、借賃の1ヶ月分か、権利金から算出された金額かの
いずれか高い方の金額を業者は選択できる。

権利金を基準として計算できるのは、居住用建物以外とされている。
(宅地・事務所・店舗等に限る)


計算例 居住用建物の賃借の媒介・代理の場合

宅建業者ナミは、ロビン及びチョッパーからの媒介の依頼を受け、ロビンが所有する
居住用マンションの賃貸借契約を締結させた。借賃は月額10万円。
宅建業者ナミは報酬としていくら受領できる??

ナミは、原則として貸主ロビンから5万円借主チョッパーから5万円を限度として受領する。

※ただし、依頼者の承諾があるときは、ロビンかチョッパーの
 一方に限度額10万円受領できる。


課税事業者であれば5%プラス、免税事業者では、2.5%プラスされます。



計算例 居住用建物以外の賃借の媒介・代理の場合

宅建業者ナミは、フランキー及びブルックから媒介の依頼を受け、
フランキー所有の土地の賃貸借契約を締結させた。借賃は1ヶ月30万円、
権利金を500万円とした。

宅建業者ナミは報酬としていくらもらえる?


(1)まず借賃をもとに算定すると
 フランキーとブルックから合計30万円を限度として受領できる。

(2)つぎに、権利金を売買代金とみなして算定すると、
500万円×3%+6万円=21万円
宅建業者ナミは、フランキーから21万円、ブルックから21万円を限度として受領できる。

つまり合計42万円を限度として・・・・ (  ̄▽ ̄)


次に、上記(1)と(2)を比べて、高い方を限度額とする。


(2)の42万円さ! これに消費税をプラスした額が、限度額になる。





問題
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)から
B所有の土地付き建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、
AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか?
なお、土地付き建物の代金は6,300万円(うち、土地代金は4,200万円)で、
消費税額及び地方消費税額含むものとする。



1. 1,890,000円

2. 1,953,000円

3. 2,016,000円

4. 2,047,500円





・・・・・ あちぃ ~  (;´Д`)

宅建で使用 







正解は 3.  2,016,000円



まず、建物価格から消費税額を差し引く

6,300万円のうち4,200万円が土地代金となっている。
土地には消費税はかからないので

建物代金は2,100万円。なので消費税は、100万円となる。


そんでもって
計算式はこうなるさぁ   (  ̄▽ ̄)



{(6,300万円-100万円)×3%+6万円}×1.05 

 = 2,016,000円








う~ん 朝9時半くらいからダラダラやっていたら ・・・・

もう14時半 ・・・・・・・ (*゚▽゚*)  あは あは (;・∀・)



もう今日という日が ・・・・・ (;´Д`)





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907:管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

2012.11.14 16:15 # [EDIT]
909:Re: タイトルなし

> 問題の回答は正解ですが、回答の式は間違っていませんか?
> 回答の式では6万円だけに消費税を掛けているようですが。




NNさん コメントありがとうございます。

ご指摘のように ・・・・ }の位置が違ってましたね。(((゜Д゜;)))

{(6,300万円-100万円)×3%+6万円}×1.05=2,016,000円 

・・・・ですね。 
記事も直しました。  


ご指摘ありがとうございました。 

そして、すいませんでした。  m(_ _)m  
 

2012.11.14 18:50 fore168 #- URL[EDIT]

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