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法令上の制限 1 『都市計画法 3』

(」・ω・) こんにちはー  



・・・・ 昨日は ・・・ さぼ・・( ̄▽ ̄;) あ いや 


PCダウンして更新しませんでした。  夕方更新しようと思ってPC起動。

・・・ なぜか? 寝てしまい(-_-;)  起きたら  
PC画面に英語がたくさん表示。 ・・・・・ あっ (;´д`)     

でもなんとか 動きました。(*゚▽゚*)  


てなわけで、 始めますか?  


 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』
 



前回の続きです。



7 準都市計画区域無いで定めることができる地域地区
   (8条2項)


準都市計画区域は、積極的街づくりをするところでは(ヾノ・∀・`)ナイナイ

それで 以下のような地域地区を定めることができる。
用途地域
特別用途地区
特定用途制限地域
高度地区
風致地区等。


5 都市施設

5-1 都市施設の種類(11条)

・道路
・公園
・水道
・学校
・図書館
・病院
・市場
・団地など


都市施設都市計画によって決められたものを都市計画施設と呼ぶ



5-2 都市施設の内容

・定める場所(11条1項)

とくに必要があるときは、
その都市計画区域外都市施設都市計画を定めることができる


・定めるべき内容(13条1項11号)

市街化区域及び非線引き都市計画区域では少なくても道路公園下水道を定める。
住居系の用途地域義務教育施設を必ず定めること。


生活しやすいように ・・・(・∀・)ね。あと、子供もいるからさぁ。


・大規模な都市施設(11条5項、12条の2)

①区域の面積が20ヘクタール以上の一団の住居施設
②一団地の官公庁施設
③流通業務団地




6 市街地開発事業(12条)
1.新住宅市街地開発法による「新住宅市街地開発事業」
2.土地区画整理法による「土地区画整理事業」
3.都市再開発法 による「市街地再開発事業」
4.大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法による
 「住宅街区整備事業」
5.首都圏の近郊整備地帯および都市開発区域の整備に関する法律による「工業団地造成事業」
  または近畿圏の近郊整備区域および都市開発区域の整備及び開発に関する法律による
  「工業団地造成事業」
6.新都市基盤整備法 による「新都市基盤整備事業」


上記は、

市街化区域内及び非線引き都市計画区域内において定められている。

市街化調整区域の中では定めることができない。


7 市街地開発事業等予定区域(12条の2)


市街地開発事業や都市施設に関する都市計画が将来的に策定されることが
予定されている区域のこと。

具体的には、次の6種類の予定区域が法定されている(都市計画法第12条の2)。

1.新住宅市街地開発事業の予定区域
2.工業団地造成事業の予定区域
3.新都市基盤整備事業の予定区域
4.区域の面積が20ha以上の一団地の住宅施設の予定区域
5.一団地の官公庁施設の予定区域
6.流通業務団地の予定区域

市街化区域内及び非線引き都市計画区域内において定められている。


8 地区計画等


地区計画等とは? 
小規模の地区レベルで、地域の特性にマッチしたきめ細かな街づくりをする。 
景観が損なわれないように建築物について規制を加える。


8-1 地区計画等の種類と内容

地区計画の他に
・防災街区整備地区計画
・集落地区計画
・歴史的風致維持向上地区計画
などがある。



8-2 地区計画

建築物の建築形態、公共施設等の施設の配置等からみて、
 一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の
 各街区を整備・開発したり、保全したりするための計画』



①対象区域(12条の5第1項)
地区計画は次のいずれかに該当する土地の区域に指定される。

・用途地域が定められている区域なら、
 区域要件に制限がなくどこにでも地区計画を定めることができる

・用途地域が定められていない区域は
 住宅市街地の開発事業が行われた区域など一定の区域に限定されている

・準都市計画区域においては、地区計画は定めない。
地区計画は、道路などの地区施設の整備も一体的に行うので
土地利用の整序等のみを行う準都市計画区域にはなじまないから   (*゚▽゚*)


②都市計画に定める内容(12条の4~5)

地区計画に関する都市計画は、
種類、名称、位置及び区域や地区整備計画を定めるとともに
区域の面積、当該地区計画の目標や整備・開発・保全に関する方針等を定めるように努める。

最近の改正点だそうで ・・・ (・∀・)

さらに
再開発等促進区、開発整備促進区という区域を都市計画に定めることもできる。


③地区整備計画(12条の5第7項、施行令7条の6)

地区計画の目的を達成するために、
地区施設配置規模容積率の限度建ぺい率の制限建築物の高さの限度などについて、
地区計画を具体化していくための計画

ただし、市街化調整区域内では、市街化を図りたくないので、
容積率の最低限度、建築物の建築面積や高さの最低限度は定められない


8-3 制限の内容(58条の2等)


地区計画の区域の中では、建物の建築などに一定の制限が加えられる。
他の地区計画等の区域内においても、同様の規制を受ける。



①行為の届出制

この規制は届出制です。

行為に着手する日の30日前までに
          市町村長に届出を行う必要がある。

以下の行為を行うときに届け出ます。

・土地の区画形質の変更
・建築物の建築・工作物の建設 等



②届出不要の行為

例外として届出がいらない場合がある。 
・通常の管理行為、軽易な行為
・非常災害の為必要な応急措置として行う行為
・国または地方公共団体が行う行為
・都市計画事業の施行として行う行為または、これに準ずる行為
・開発許可を要する行為等


③市町村長の勧告

市町村長は、届出があった場合、
その行為が地区計画の内容に適合していないと認めるときは
その届出をした者に対し、設計の変更などの措置をとることを勧告することができる



宅建で ・・・ (・∀・)


・・・・  よし  _(:3 」∠)_  おわり ・・・・・  



これを参考に独学中。 ヽ( ̄▽ ̄)ノ
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今週は 平成15年度過去問やっていきます。 (→o←)ゞ 

のこり14年度で全部終了です。過去問8年分 \(∵)/オワタ
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法令上の制限 1 『都市計画法 2』

(」・ω・)( ノ゚Д゚)こんにちは~


9月はじめの月曜日です。   ・・・   暑い (。-∀-);   



宅建試験の受付票が届きました。 受験票はまだですが。 ( ̄▽ ̄)
10月21日にいよいよ 試験。   後1ヶ月 ・・・
はがき1はがき2


じゃ 勉強始めます。 (。-∀-)

 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』



前回の都市計画法の続きです。


1 都市計画に定める内容(8条3項)

建物を用途ごとに地域を分ける以上、その地域に合った建築物を作る必要がある。
そこで、都市計画で用途地域を定める時に、併せて、建築についての規制を・・・

容積率は、全用途地域について、都市計画で定めるということになっている。

建ぺい率は、商業地域を除いた他のすべての用途地域について都市計画
 で定められる。
全用途地域について、必要があれば、敷地面積最低限度を定めることができる。
 その結果、小さな敷地に分割してしまうことができなくなる。

低層住宅専用地域では、高さ制限を加える必要がある。建築物の高さの限度を
 都市計画で定める。
さらに、必要があれば、外壁の後退距離を定めることもできる



2 特別用途地区(8条1項2号、9条13項)

特別用途地区とは、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい
 土地利用の増進や環境の保護など特別の目的を実現する為に、
 用途地域の指定を補完して定めることができる。

3 特定用途制限地域(8条3項2号、9条14項)

市町村は、用途地域が定められていない土地の区域市街化調整区域は除かれます
において、その良好な環境の形成または保持のためにその地域の特性に応じて合理的な
土地利用が行われるように、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域として、
特定用途制限地域を定めることができる。


4 特例容積率適用地区(8条3項2号ホ、9条15項)

特例容積率適用地区とは? 
敷地間での容積率の融通を認めることによって
土地を有効活用することを目的とした地区。

・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域

内において定められている。

なお、建物が高くなりすぎないように、必要があれば、
建築物の高さの最高限度を都市計画に定めることができる。



5 高層住居誘導地区(8条3項2号へ、9条16項)

住居と住居以外の用途とを適正に配分し、
利便性の高い高層住宅の建設を誘導する為定める地区

つまり、日影規制を排除したり、容積率を緩和することによって、
大きなマンションなどを建築できるようにする。

一定の
・第1種住居地域
・第2種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・準工業地域

内において、必要があれば、建築物の容積率の最高限度等が定められます。


6 その他の地域地区

用途地域内のみの場合・・・・

高度地区
建築物の高さをそろえるようなところ (。-∀-)

目的
・市街地の環境を維持する。土地利用の増進

都市計画に定める内容
・建築物の高さの最高限度または、高さの最低限度

高度利用地区

同じ敷地なら大きな建物を建てたほうが有効利用になる (。-∀-)
目的
・土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新

都市計画に定める内容
・容積率の最高限度および最低限度
・建ぺい率の最高限度
・建築面積の最低限度
・(必要な場合)壁面の位置の制限



用途地域外の場合

特定街区

たとえば、高層ビル街などのような超高層ビルを作れるようにしようということで、
建築に関する規制を大幅に緩和するためにあるプランだな。 ( ̄▽ ̄)

目的
・市街地の整備改善を図るため、街区の整備または造成が行われる地区

都市計画に定める内容
・容積率
・高さの最高限度
・壁面の位置の制限

防火地域 ・ 準防火地域


人口密集地や繁華街等において、火事を防止し、延焼を防ぐために定めた地域さ。(´Д` )

目的
・市街地における火災の危険防止

都市計画に定める内容
・建築基準法で規制



風致地区

自然を美しく維持しようと ・・・・ ね。(。-∀-)

目的
・都市における自然の風致を維持する

都市計画に定める内容
地方公共団体の条例で規制



・・・・・ アぁぁぁぁ~  っっうう いぃぃ  (; ̄ェ ̄)  



ダメだ ・・・・  ぼーっと する  (´д`)   



今日は もう おしまい。 



また来週。


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法令上の制限 1 『都市計画法』

( ノ゚Д゚)こんにちは   


昨日は ・・・ サボり ・・ です。 (@ ̄ρ ̄@)    

暑くて  眠くて ・・・ 気づいたら 更新してませんでした。(((゜Д゜;)))

そんな感じですが、今日は月曜日。
勉強します。 (*゚∀゚*)



 
『ここでは、
毎週月曜日にブログに書くことにより
自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』



とりあえず、宅建業法は前回で終了。


今日から、法令上の制限に入ります。(* ゚̄ ̄)/・   

『法令上の制限』は
宅建本試験50問中 8問 が出題される科目



ここは、FP試験勉強時に触れていたので、
過去問ではそれなりに点数が取れていました。  (ノ゚ο゚)ノ オオォォォ-

ただ、今日初めて参考書をみるので確実に
点が取れるように勉強します。(*゚∀゚*) ・・・



法令上の制限の全体像

『原則は ・・・ 自由なんですが、

しかし、自由放任にしていると、いろいろ問題が・・・・
そこで、制限が必要になってきます。

制限の仕方は、
許可を受ける届出が必要とか、こういうふうにしなさいみたいなどといった規制。』

では、

『都市計画法』  について勉強していきます。


Ⅰ 都市計画法の目的

目的は、住みよい街をつくろう ・・ (・∀・)
住みよい街を作るために、積極的に都市計画を実施していくところを定めます。


都市計画区域とは?
一体の都市として総合的に整備・開発・保全をはかっていくために、
いろいろな規制だったり、公共施設を整備、開発を行って、積極的に住みよい街をいう


1 都市計画区域の指定

都市計画区域の指定権者(都市計画法5条)

都市計画区域を指定するのは・・・原則は都道府県です。

しかし、例外があります。(゚o゚;;
2以上の都府県にまたがる都市計画区域の場合

その場合 ・・・  国土交通大臣が定めます。


都市計画区域の指定手続き(5条)

・都道府県の案について、
関係市町村の意見都道府県都市計画審議会の聴きます
さらに、国土交通大臣と協議をし、同意を得ることが必要
そして、広告がなされる。


 準都市計画区域の指定

準都市計画区域の意義と指定権者(5条の2第1項)

・都市計画区域外において 既存集落や幹線道路の周辺、
高速道路のインターチェンジなど郊外部に建築や造成が行われることがある。

が、野放しにはできないので、都市計画を策定し規制を加えて、土地利用を整序し、
または環境を保全することを目的として、設けられたのが準都市計画区域

つまり、都道府県は、
①都市計画区域外の区域

②相当数の建築物その他の工作物の建築もしくは建設またはこれらの敷地の造成が
現に行われ、または行われると見込まれる区域

③そのまま土地利用を整序し、または環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、
将来における一体の都市としての整備、
開発及び保全に支障が生じる恐れがあると認められる一定の区域


以上が、準都市計画区域として指定される。


『準都市計画区域における都市計画区域の指定(5条の2第5項)

準都市計画区域の全部または一部について都市計画区域が指定されたときは、
その準都市計画区域は、廃止。

または、その都市計画区域と重複する区域以外の区域に変更されたものとみなされる。


Ⅱ 都市計画の種類と内容


1 都市計画の種類

都市計画は、全部で11種類あります。

都市計画区域の整備、開発および保全の方針
市街化区域と市街化調整区域
都市再開発方針等
地域地区
都市施設
市街地開発事業
市街地開発事業等予定区域
促進区域
遊休土地転換利用促進地区
地区計画等
被災市街地復興推進地域




・区域や地域を分ける

 
都 市 計 画 区 域
区域区分    
市街化区域 → 用途地域
市街化調整区域
 非 線 引 き 区 域
都 市 計 画 区 域 外


     ただし、準都市計画区域あり












まず、都市計画区域を分けます。

・区域区分 ・・・ 市街化区域市街化調整区域に分けます。(線引きとも言います。)


簡単に説明

市街化区域とは、どんどん建物を立て、開発もしていこう!(・∀・)
市街化調整区域とは、反対に農業、漁業、また自然環境を残したい。(*゚∀゚*)


非線引き区域とは、線引きしない都市計画区域のこと
(区域区分が定められていない都市計画区域)グレーゾーン(@ ̄ρ ̄@)



さらに、もっときめ細かに区分けが必要。そこで用途地域を定めます。

用途地域とは、建物の用途ごとに地域を分けたもの。


2 地域地区

地区地域

 
いっぱい (@ ̄ρ ̄@)だぁ ・・・・・・・ 



市街化区域については少なくても用途地域を定めるものとする。

市街化調整区域については、原則として用途地域は定めないものとする。
用途地域を決める必要が(ヾノ・∀・`)ナイナイ。 
※禁じられているわけではない(ヾノ・∀・`)ナイナイ


用途地域は、大きく3つのタイプに分類

合計12種類の用途地域がある。


とりあえず、3つのタイプを ・・・

・住居系
・商業系
・工業系


大きくこういう感じで分かれます。 (・∀・)  じゃあ 次


住居系では、7種類の用途地域があります。

まず ・・・
①第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は低層住宅の良好な住環境を守るための地域。


(床面積の合計が)50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、
小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。

例として、2階建て程度の戸建て住宅・アパート主体の住宅地。

通常コンビニも建てられない。
日用品・日常生活のための小規模な店舗兼用住宅が点在する程度。

②第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。

150m²までの一定条件の店舗等が建てられる。

例として、第一種低層住居専用地域の例に加え、
コンビニなどの小規模な店舗などが建てられる


高級住宅地をイメージ(*゚∀゚*)

③第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。

500m²までの一定条件の店舗等が建てられる。
中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。


例として、3階建て以上のアパートやマンションがある住宅街など。
店舗が目立つようになる。


④第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。

1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられる。

例として、第一種中高層住居専用地域の例に加え、
小規模のスーパー、その他やや広めの店舗・事務所などがあるもの。


中高層住居は高層マンションがあるところ (*゚∀゚*)

⑤第一種住居地域
第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域。

3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、
環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。


例として、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、
その他中規模の店舗・事務所などがあるもの。


⑥第二種住居地域
第二種住居地域は主に住居の環境を保護するための地域。

10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、
環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。


具体例としては、郊外の駅前や幹線道路沿いなど。アパートやマンションがあり、
大きめのスーパーや商業店舗・事務所などがあるもの。



⑦準住居地域
準住居地域は道路の沿道等において、自動車関連施設などと、
住居が調和した環境を保護するための地域。

10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、
小規模の映画館、車庫・倉庫、環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。


具体例としては、
国道や幹線道路沿いなどで、宅配便業者や小規模な倉庫が点在するような地域である。
道路沿いの住宅街に倉庫を建てさせたいという目的で設置された用途地域とも言える。
車庫について規制解除された他は第二種住居地域に準じている。



次 (@ ̄ρ ̄@)

商業系2種類の用途地域

⑧近隣商業地域
近隣商業地域は近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域。

ほとんどの商業施設・事務所のほか、
住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等のほか、
映画館、車庫・倉庫、小規模の工場も建てられる。延べ床面積規制が無いため、
場合によっては中規模以上の建築物が建つ。

具体例としては、
駅前商店街である。小さな商店がたくさんある状態から、
中規模以上の商業施設まで有り得る。



⑨商業地域
商業地域は主に商業等の業務の利便の増進を図る地域。

ほとんどの商業施設・事務所、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等、
映画館、車庫・倉庫、小規模の工場のほか、
広義の風俗営業および性風俗関連特殊営業関係の施設も建てられる。
延べ床面積規制が無く、容積率限度も相当高いため、高層ビル群も建てられる。


具体例としては、
都心部の繁華街(東京の歌舞伎町、名古屋の栄、大阪のキタやミナミなど)や
オフィスビル街(東京大手町、名古屋駅前、大阪駅前など)など。

都心回帰により、近年は商業地域に高層マンションなども建設されている。
工場関係以外はほぼ何でも建設可能な地域である。住宅を商業地域で取得した場合、
いきなり隣にラブホテルができてしまうという例もあるそうです。



続きまして ・・・   (ーー;)

工業系の3種類

⑩準工業地域
準工業地域は主に軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。

住宅や商店も建てることができる。

ただし、
危険性・環境悪化のおそれが大きい花火工場や石油コンビナートなどは建設できない。


⑪工業地域
工業地域は主に工業の業務の利便の増進を図る地域。

どんな工場でも建てられる。住宅・店舗も(・∀・)オッケー!。
だが、学校・病院・ホテル等は建てられない。ので注意


例、大規模な工場の隣に社員寮やスーパーがあるような状態など。

⑫工業専用地域
工業専用地域は工業の業務の利便の増進を図る地域。

どんな工場でも建てられる。 当然だよね。(@ ̄ρ ̄@)

注意
住宅・物品販売店舗・飲食店・学校・病院・ホテル等は建てられない。
福祉施設(老人ホームなど)も不可。住宅が建設できない唯一の用途地域でもある。


簡単に言えば、
京浜工業地帯などに代表される湾岸地域などである。
石油コンビナートや製鉄所などの環境悪化の可能性が大きい設備が
設立されている地域である。
また、花火工場などの危険性が極めて大きい工場もこの地域に建設される。




・・・・・ 暑い (;´Д`A ・・・・ 

病院帰り 052


これを参考に勉強してます。

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今週は平成17年度の過去問やっていきます。(@ ̄ρ ̄@)

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宅建業法 15 『報酬額の計算』

( ノ゚Д゚)こんにちは~

お盆休みも終わったようで ・・・ 暑さも戻ってきてます。北海道 (; ̄ェ ̄)


蒸し暑いです。 しばらく涼しく過ごしていたので


蒸し暑いのは・・・ (;´Д`A      



そんな訳で? 月曜日。 勉強しま~す。


 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』




今日は 『報酬額の計算』


お金が絡むと 興味が出てきます。( ̄ー ̄) なんでだろう?



1 報酬額計算の基本ポイント

報酬の限度額は、国土交通省告示で定められています。


ポイント
・売買・交換契約か、賃借契約かの区別で計算が違う
媒介もしくは、代理なのか?の区別が必要
課税事業者なら5%の消費税相当額を含んだ額。免税事業者なら2.5%の仕入れに
 係る消費税相当額を含んだ額を報酬として受領できます。


次に詳しい計算法です。

1-1 売買・交換の場合

媒介の場合
依頼者の一方から取れる限度額を『M』とします。

・物件価格200万円以下のとき
 M=「物件価格」×5%

・物件価格200万円を超え400万円までのときは
 M=「物件価格」×4%+2万円

・物件価格400万円を超えるときは
 M=「物件価格」×3%+6万円


報酬計算の最も基本になるものです。
ちなみに、この物件価格は、消費税を含まない本体価格を指しています。

交換の場合
物件価格について価格の差があるとき、
高い方の金額を採用して計算することができます。

【計算例 売買・交換の媒介の場合】

課税事業者である宅建業者ナミは、ルフィ及びゾロから媒介の依頼を受け、
ルフィ・ゾロ間に ルフィの所有する宅地(価格5,000万円)の売買契約を成立させた。

物件価格が400万円を超えてるので、こうなる。

5,000万円×3%+6万円156万円 ・・・で

ナミは、課税事業者なので消費税分もきっちり上乗せして

156万円×1.05=1,638,000円

ナミは、ルフィから1,638,000円を上限額としてきっちり受け取る
そして、ゾロからも1,638,000円を上限額としてがっつり受け取る

計 ・・・3,276,000円 の報酬額 (((o(*゚▽゚*)o)))お金~



代理の場合

・原則として、一方からしか依頼を受けることができず、(双方代理の禁止)
 媒介とのギャップが生じないようになっている。
 それで、依頼者から2倍の報酬を受け取れます。


【計算例 売買・交換の代理の場合】

宅建業者のナミは、売主のサンジから代理の依頼を受けて、
売主サンジの所有する建物を代金5,250万円(消費税込)で、
買主のウソップが買う売買契約を成立させた。宅建業者ナミは、報酬としていくら受領できるか?
尚、ナミとサンジは消費税の課税事業者とする。

・・・ まず 物件価格に消費税が含まれているので税抜き価格を求める。

5,250万円÷1.05=5,000万円 ・・・ これが税抜き価格。

そして、物件価格が400万円を超えてるので、こうなる。

5,000万円×3%+6万円=156万円

そんでもって・・・代理は2倍まで受領できる (((o(*゚▽゚*)o)))から

156万円×2=312万円

さらに宅建業者ナミは、課税事業者。なので消費税分をきっちり上乗せ

312万円×1.05=3,276,000円 


3,276,000円報酬の上限額として受領出来る。


代理媒介の場合

甲業者が、Aさんから代理、Bさんから媒介の依頼を受けることがあります。
この時の甲業者の受け取れる報酬の限度額は

2倍です。

通常は代理依頼のAさんから2倍M ・・・ 
媒介依頼のBさんから1Mの合計3倍もらえそうですが・・・・

このケースの場合2倍までとなっています。



1-2 賃借の場合

① 貸し手と借り手の間をとりもつ場合です。
原則 賃料をもとに報酬額を計算します。
 この場合、媒介でも代理でも借賃の一ヶ月分が上限

② ただし、居住用建物の媒介住む家の貸し借りを業者が媒介する)場合

依頼者の承諾を得ている場合を除き依頼者の一方から借賃の
 2分の1ヶ月分を限度とするとの制限が生じます。
(半分づつもらう)

居住用建物の媒介以外なら、内訳制限はなく
どんな割合であっても1ヶ月分を上限として受領できる。

※依頼者の承諾を得てるときは、依頼者一方から借賃の1ヶ月分を受け取れる。


③ 借賃の場合には権利金(礼金など)が受け取ることがある
返還されないもの。その場合には、権利金を売買代金とみなし、
限度額の算定をすることができる。

物件価格のところを権利金の金額を当てはめて計算する。
この場合、借賃の1ヶ月分か、権利金から算出された金額かの
いずれか高い方の金額を業者は選択できる。

権利金を基準として計算できるのは、居住用建物以外とされている。
(宅地・事務所・店舗等に限る)


計算例 居住用建物の賃借の媒介・代理の場合

宅建業者ナミは、ロビン及びチョッパーからの媒介の依頼を受け、ロビンが所有する
居住用マンションの賃貸借契約を締結させた。借賃は月額10万円。
宅建業者ナミは報酬としていくら受領できる??

ナミは、原則として貸主ロビンから5万円借主チョッパーから5万円を限度として受領する。

※ただし、依頼者の承諾があるときは、ロビンかチョッパーの
 一方に限度額10万円受領できる。


課税事業者であれば5%プラス、免税事業者では、2.5%プラスされます。



計算例 居住用建物以外の賃借の媒介・代理の場合

宅建業者ナミは、フランキー及びブルックから媒介の依頼を受け、
フランキー所有の土地の賃貸借契約を締結させた。借賃は1ヶ月30万円、
権利金を500万円とした。

宅建業者ナミは報酬としていくらもらえる?


(1)まず借賃をもとに算定すると
 フランキーとブルックから合計30万円を限度として受領できる。

(2)つぎに、権利金を売買代金とみなして算定すると、
500万円×3%+6万円=21万円
宅建業者ナミは、フランキーから21万円、ブルックから21万円を限度として受領できる。

つまり合計42万円を限度として・・・・ (  ̄▽ ̄)


次に、上記(1)と(2)を比べて、高い方を限度額とする。


(2)の42万円さ! これに消費税をプラスした額が、限度額になる。





問題
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)から
B所有の土地付き建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、
AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか?
なお、土地付き建物の代金は6,300万円(うち、土地代金は4,200万円)で、
消費税額及び地方消費税額含むものとする。



1. 1,890,000円

2. 1,953,000円

3. 2,016,000円

4. 2,047,500円





・・・・・ あちぃ ~  (;´Д`)

宅建で使用 







正解は 3.  2,016,000円



まず、建物価格から消費税額を差し引く

6,300万円のうち4,200万円が土地代金となっている。
土地には消費税はかからないので

建物代金は2,100万円。なので消費税は、100万円となる。


そんでもって
計算式はこうなるさぁ   (  ̄▽ ̄)



{(6,300万円-100万円)×3%+6万円}×1.05 

 = 2,016,000円








う~ん 朝9時半くらいからダラダラやっていたら ・・・・

もう14時半 ・・・・・・・ (*゚▽゚*)  あは あは (;・∀・)



もう今日という日が ・・・・・ (;´Д`)





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今週は過去問  平成18年度をやります。 (  ̄▽ ̄) 

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宅建業法 14 『報酬額の制限規定』

( ノ゚Д゚)こんにちは 


本日 ・・・・  雨振り・・・・ (´-`)   



オリンピックもおわり 月曜日になりました。


さぁ  勉強でもしますか。 (´Д` )


 
『ここでは、
 毎週月曜日にブログに書くことにより
 自分自身が勝手に勉強し、宅建合格を目指していく日にしております。

 興味の無い方には少々退屈です。 ・・・・・・・ あしからず <(_ _)>』



今日は報酬額の制限

宅建業者は媒介代理を行って売買・交換・賃借の契約成立に努め
『報酬』を受け取ります。しかし業者が暴利をむさぼることのないように、
消費者保護の為に報酬額を制限している。



1 報酬額に関する規定

宅建業者は、
(46条2項)
・国土交通大臣が定める額を超えて報酬を受け取ることはできません。
(47条2項)
・業者は不当に高額の報酬を要求してはならない
・要求する自体、宅建業法違反になる。


『消費者としては、やっぱり
どのくらいの金額が掛かるか?知りたいですよね。』
(・∀・)

そこで・・・この規定。
46条4項)
・業者は、事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、報酬額を掲示しなければならない


*報酬の範囲

宅建業者は、業者の媒介代理等により成約に至った場合に、報酬を受領する。
成功報酬です。

もし、成約に至らなかった場合は、報酬のみならず必要経費等も請求できません。

但し!以下の場合は請求できます。
・依頼者の依頼によって行う広告料金(特別な依頼があった広告料金)
・依頼者の特別に依頼のある費用で、依頼者の承諾が事前にあるもの


2 消費税について

*消費税の課税事業者免税事業者

課税事業者になれば、売買代金や報酬などに消費税が上乗せできる。


*課税と非課税

課税対象となるもの非課税となるもの
売買代金・交換差金建物土地
賃貸借
(賃料・権利権)
非居住用建物土地
居住用建物
サービス宅建業者の報酬


*報酬と消費税

課税事業者の場合、5%の消費税相当額を含んだ額が報酬の上限額となる。
免税事業者の場合、消費税相当額の半分(2.5%)を報酬に含ませることができる



3 報酬額の計算

* 報酬額計算の基本ポイント

報酬の限度額については、国土交通省告示で定められている。

売買・交換契約か、賃借契約なのか? で区別します。そ
 れによって計算の仕方が違います。
媒介なのか?代理という形で関わるのかも重要な違いがある。
課税事業者免税事業者の区別も必要になる。


あ あの~   詳しい計算式は ・・・・・・ (^_^;)来週で・・・・






昨日の夕焼けをど~ぞ。( ̄ー ̄)
おぼん2

おぼん3

おぼん4
















・・・・・・・ (-_-)゜zzz… ・・・・・・(;゚Д゚)! (°°;)"((;°°)  



  (メ・ん・)?     お盆ですから もうやめぇ ( ̄ー ̄)


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平成23年から20年まで終了 明日から今週は平成19年度過去問やります。( ̄▽ ̄;)

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